L'essentiel
- Le logement doit être décent et classé au moins F au diagnostic énergétique : un logement G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.
- Le bail suit un modèle officiel, et plusieurs documents doivent y être annexés : diagnostics, notice d'information, état des lieux.
- La liste des pièces que vous pouvez demander au candidat est fixée par décret : tout le reste est interdit.
- Le dépôt de garantie est d'un mois de loyer hors charges au plus en location vide, deux mois en meublé.
Le parcours en un coup d'œil
- 01Vérifier le logementDécence, diagnostics, classe énergie.
- 02Choisir vide ou meubléDurée du bail, dépôt, fiscalité.
- 03Fixer le loyerMarché local, et plafonds en zone tendue.
- 04Trouver le locataireAnnonce, visites, dossier conforme.
- 05Signer le bailModèle officiel et annexes obligatoires.
- 06Faire l'état des lieuxPièce par pièce, signé par les deux.
1. Vérifier que le logement peut être loué
Un logement mis en location doit être décent : sans risque pour la sécurité ou la santé, avec une pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond (ou un volume d'au moins 20 m³), le chauffage, l'eau chaude et froide, une cuisine ou un coin cuisine, et des sanitaires. Si le logement ne l'est pas, le locataire peut exiger les travaux, et le juge peut réduire le loyer.
La performance énergétique fait désormais partie de la décence. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être loué, que le bail soit signé, renouvelé ou reconduit automatiquement ; ce sera le cas des logements F en 2028, puis E en 2034.
Le calendrier des interdictions de louer, selon le DPE
- 2023G les plus énergivoresPlus de 450 kWh/m²/an
- 2025Tous les GDepuis le 1er janvier
- 2028Les F
- 2034Les E
Avant la signature, vous devez réunir le dossier de diagnostic technique, à annexer au bail :
Les diagnostics à fournir au locataire
| Diagnostic | Quand ? | Valable |
|---|---|---|
| Performance énergétique (DPE) | Toujours | 10 ans |
| État des risques et pollutions | Toujours | 6 mois |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Plomb (CREP) | Immeuble construit avant 1949 | 6 ans si plomb détecté |
| Bruit | Zone de bruit d'un aéroport | Sans limite |
2. Choisir entre location vide et meublée
Vide ou meublé : ce qui change
Location vide
- Bail de 3 ans, renouvelé automatiquement
- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges au plus
- Préavis du locataire : 3 mois, ou 1 mois en zone tendue
- Revenus déclarés en revenus fonciers
Location meublée
- Bail d'1 an, ou 9 mois pour un étudiant
- Dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges au plus
- Préavis du locataire : 1 mois
- Liste de mobilier obligatoire, revenus déclarés en BIC
Le meublé se loue souvent plus cher et se fiscalise différemment, mais il demande d'équiper le logement selon une liste fixée par décret, et les locataires changent plus souvent.
3. Fixer le loyer
En principe, le loyer se fixe librement. Regardez les annonces comparables du quartier : un loyer trop haut, c'est un logement qui reste vide, et un mois sans locataire coûte plus qu'une petite baisse.
4. Trouver le bon locataire
L'annonce doit indiquer notamment le loyer et les charges, le dépôt de garantie, la surface et la classe énergie du logement. Pendant les visites, notez les candidats intéressés et demandez leur dossier.
La liste des pièces que vous pouvez demander est fixée par décret : une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d'activité et de ressources (contrat de travail, trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition…). Vous ne pouvez pas demander un relevé bancaire, une photo, une attestation de bonne tenue de compte ou un chèque de réservation.
5. Signer le bail
Le bail d'un logement loué comme résidence principale suit un modèle type officiel, qui liste les mentions obligatoires : identité des parties, description du logement, date d'effet et durée, loyer et modalités de révision, dépôt de garantie, montant des charges, surface habitable.
- le dossier de diagnostic technique ;
- la notice d'information sur les droits et obligations des parties ;
- l'état des lieux d'entrée, et l'inventaire du mobilier pour un meublé ;
- en copropriété, les extraits du règlement qui concernent l'usage du logement.
6. Faire l'état des lieux d'entrée
L'état des lieux décrit le logement pièce par pièce, le jour de la remise des clés, et il est signé par les deux parties. C'est lui qui permettra, à la sortie, de justifier une retenue sur le dépôt de garantie : sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Mais si c'est vous qui avez empêché l'état des lieux d'être fait, vous ne pouvez pas profiter de cette présomption : faites-le toujours. Prenez des photos datées et soyez précis : « traces au mur du séjour, côté fenêtre » vaut mieux que « état d'usage ».
Ensuite, chaque mois et chaque année
- Chaque mois : vérifier que le loyer est arrivé, remettre une quittance au locataire qui la demande, relancer rapidement en cas de retard.
- Chaque année : réviser le loyer si le bail le prévoit, régulariser les charges, déclarer les loyers perçus.
- À la fin du bail : état des lieux de sortie, puis restitution du dépôt dans un ou deux mois.
Questions fréquentes
Dois-je obligatoirement passer par une agence ?
Non. Un particulier peut louer seul son logement : rédiger l'annonce, choisir le locataire, signer le bail et faire l'état des lieux. L'agence facture ce service ; une partie de ses honoraires peut être demandée au locataire, dans la limite de plafonds fixés par décret.
Puis-je refuser un candidat ?
Oui, sur la base de sa solvabilité et de son dossier. Mais le refus ne peut jamais reposer sur un critère discriminatoire : origine, sexe, situation de famille, état de santé, âge, opinions… C'est une infraction pénale.
Quelle assurance dois-je prendre ?
Le locataire doit assurer le logement contre les risques locatifs et vous remettre une attestation chaque année. De votre côté, une assurance propriétaire non occupant est obligatoire en copropriété, et fortement conseillée ailleurs.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent)
- ANIL, Agence nationale pour l'information sur le logement
- ANIL, état des lieux : obstacle à son établissement (Cass. civ. 3e, 7 octobre 1998)
- Service-public.fr, performance énergétique et location (F2042)
- Service-public.fr, encadrement des loyers (F1314)
Ce guide donne une information générale ; il ne remplace pas le conseil d'un professionnel pour une situation particulière. L'ANIL et les ADIL répondent gratuitement aux questions des propriétaires.