Loyer impayé : que faire, étape par étape

Un loyer en retard n'est pas encore un impayé grave. La plupart du temps, c'est un oubli, un virement mal programmé ou un souci passager. Mais chaque semaine compte : plus la dette grossit, plus elle est difficile à rembourser pour le locataire, et plus la procédure sera longue pour vous. La règle d'or est donc simple : agir tôt, par écrit, et dans l'ordre.

1. Relancer le locataire à l'amiable

Dès que le loyer a quelques jours de retard, contactez le locataire. Un appel ou un message suffit souvent, mais doublez-le d'un écrit (courriel ou lettre) : il datera votre démarche. Restez factuel : le montant dû, la date à laquelle il était attendu, la façon de vous payer.

Écoutez aussi ce que le locataire vous dit. Une perte d'emploi, une séparation, un retard de versement de l'aide au logement : si la difficulté est passagère, un plan d'apurement (un échéancier qui étale la dette) vaut souvent mieux qu'une procédure. Mettez-le par écrit, avec les montants et les dates de chaque versement, en plus du loyer courant.

2. Prévenir la caution, Visale ou l'assurance

N'attendez pas la fin de la procédure pour activer vos garanties. Chacune a ses règles, et un retard de déclaration peut vous priver de remboursement.

• Une caution personne physique (un parent, un ami) : si elle est solidaire, vous pouvez lui réclamer la somme dès le premier impayé, de préférence par lettre recommandée. Si elle est simple, vous devez d'abord poursuivre le locataire. Dans tous les cas, le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa délivrance au locataire : sinon, elle ne doit pas les pénalités et intérêts de retard.
• La garantie Visale : envoyez une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours qui suivent l'impayé, puis déclarez-le sur votre espace Visale dès que la dette dépasse un mois de loyer et charges (aide au logement déduite). Action Logement vous rembourse puis se retourne contre le locataire.
• Une assurance loyers impayés : relisez votre contrat. Il fixe un délai de déclaration et la liste des pièces à fournir (bail, décompte, relances).

3. Envoyer une mise en demeure

Sans réponse ni paiement après la relance, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. C'est une demande officielle de payer dans un délai précis, par exemple huit jours. Elle n'a pas de forme imposée, mais indiquez :

• le détail de la dette, mois par mois (loyer et charges) ;
• le délai laissé pour payer ;
• la suite si rien ne se passe : un commandement de payer par commissaire de justice ;
• l'existence d'aides : le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département, et le numéro gratuit SOS Loyers impayés (0 805 160 075).

4. Faire délivrer un commandement de payer

Si la mise en demeure reste sans effet, adressez-vous à un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers de justice). Il délivre au locataire un commandement de payer qui vise la clause résolutoire du bail : la clause qui prévoit que le bail prend fin automatiquement si la dette n'est pas réglée dans le délai. Depuis le 29 juillet 2023, cette clause est obligatoire dans tout nouveau bail d'habitation.

Le commandement contient des mentions obligatoires : le délai pour payer, le décompte de la dette, le montant mensuel du loyer et des charges, l'adresse du FSL et la possibilité de demander des délais au juge. Le commissaire de justice le transmet aussi à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions, quand la dette atteint certains seuils (deux mois d'impayés sans interruption, ou une dette égale à deux mois de loyer hors charges). Ce signalement permet au locataire d'être accompagné : ce n'est pas une sanction contre vous.

5. Saisir le juge

Si la dette n'est pas réglée à la fin du délai, le commissaire de justice assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'assignation est aussi transmise au préfet, et l'audience a lieu au moins six semaines plus tard. Un diagnostic social et financier du locataire est aussi réalisé. Quand le bailleur est un particulier ou une SCI familiale, la loi prévoit désormais qu'il soit lancé dès le commandement de payer, si l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges ; le décret qui l'organise date d'août 2026, vérifiez auprès de l'ADIL s'il s'applique déjà à votre dossier. Sinon, il est fait avant l'audience.

À l'audience, le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, jusqu'à trois ans, à condition qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'il soit en mesure de rembourser. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Si l'échéancier est respecté, le bail continue ; s'il ne l'est pas, le bail est résilié et l'expulsion peut être poursuivie. Sans délais accordés, le juge constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion.

Après le jugement, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux, qui lui laisse en général deux mois. Il peut encore demander au juge de l'exécution un délai de un mois à un an. Le bail étant résilié, il ne paie plus un loyer mais une indemnité d'occupation, fixée par le juge. Si le locataire ne part pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet ; si celui-ci refuse, vous pouvez demander à l'État de vous indemniser.

Les bons réflexes pendant toute la procédure

Vous avez trois ans pour réclamer un loyer impayé : passé ce délai, la dette est prescrite. Mais n'attendez pas : plus la procédure commence tard, plus la dette s'accumule pendant les mois qu'elle dure. Si vous débutez, relisez aussi notre guide pour louer son logement la première fois : le choix du locataire et des garanties se fait avant la signature.