L'essentiel
- Le dépôt est d'un mois de loyer hors charges au plus en location vide, deux mois en meublé. Il ne rapporte pas d'intérêts et ne se révise jamais.
- Vous le rendez dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans deux mois sinon, à compter de la remise des clés.
- Chaque retenue doit être justifiée : états des lieux, photos, factures ou devis. L'usure normale (la vétusté) ne se retient pas.
- En retard, vous devez ajouter 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
À quoi sert le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme que le locataire vous verse à la signature du bail. Vous la gardez pendant toute la location, puis vous la rendez au départ, déduction faite des sommes qu'il vous doit encore : loyers ou charges impayés, réparations de dégradations, travaux d'entretien qu'il aurait dû faire.
Ce n'est pas une avance sur le dernier loyer : le locataire ne peut pas décider de « ne pas payer le dernier mois parce que vous avez le dépôt ». S'il le fait, c'est un impayé, que vous pouvez relancer comme tel.
Le montant maximum
1 mois
de loyer hors charges au plus, en location vide
2 mois
de loyer hors charges au plus, en location meublée
0 €
en bail mobilité, où le dépôt est interdit
Le plafond se calcule sur le loyer hors charges, c'est-à-dire sans les provisions pour charges. Pour un loyer de 700 € plus 50 € de charges, le dépôt maximum est donc de 700 € en location vide et de 1 400 € en meublé.
- Le montant doit être écrit dans le bail.
- Si le loyer est payable d'avance par trimestre, aucun dépôt ne peut être demandé.
- Pas d'intérêts : vous n'avez rien à ajouter au moment de rendre le dépôt, même après dix ans.
- Pas de révision : quand vous révisez le loyer chaque année, le dépôt ne bouge pas, ni en cours de bail ni au renouvellement.
Le délai de restitution
Le délai part du jour où le locataire vous rend les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Ce n'est ni la date de fin du préavis ni la date de l'état des lieux, même si, le plus souvent, tout a lieu le même jour.
Un mois ou deux mois ?
1 mois maximum
- L'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
- Vous pouvez seulement déduire des loyers ou charges encore dus
2 mois maximum
- L'état des lieux de sortie montre des différences avec l'entrée
- Ce délai sert à faire établir des devis et à chiffrer les retenues
Le cas de la copropriété : une provision de 20 % au plus
Dans un immeuble en copropriété, les charges de l'année ne sont connues qu'après l'arrêté annuel des comptes par le syndic. Vous pouvez donc garder une provision de 20 % du dépôt au plus, à condition de la justifier, jusqu'à ce moment. Vous rendez le reste dans le délai normal, puis le solde dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
Ce que vous pouvez retenir, et comment le prouver
Une retenue doit correspondre à une somme que le locataire vous doit réellement, et elle doit être justifiée. Sans preuve, le locataire peut la contester et le juge vous fera rendre la somme.
Justifier une retenue, en quatre temps
- 01Comparer les états des lieuxPièce par pièce, notez ce qui était en bon état à l'entrée et ne l'est plus à la sortie.
- 02Écarter la vétustéL'usure normale due au temps ne se retient pas. Une grille de vétusté jointe au bail aide à faire la part des choses.
- 03ChiffrerUne facture si les travaux sont faits, un devis sinon. Pour un impayé, le décompte des sommes dues.
- 04Envoyer le détailAvec le solde, remettez au locataire la liste des retenues et la copie des justificatifs.
Retenue possible ou non ?
| Constat à la sortie | Retenue ? | Justificatif |
|---|---|---|
| Loyer du dernier mois non payé | Oui | Décompte des loyers |
| Moquette brûlée par une cigarette | Oui, moins la vétusté | États des lieux, photos, devis |
| Peinture jaunie après huit ans de location | Non, c'est de la vétusté | Aucun |
| Clé non rendue | Oui | Facture de reproduction ou de serrurier |
| Logement rendu sale | Oui, si l'entrée était propre | États des lieux, facture de nettoyage |
Exemple : ce que vous rendez
La pénalité en cas de retard
Si vous rendez le dépôt après le délai, vous devez ajouter au montant dû 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un seul jour de retard sur un mois compte donc pour un mois entier.
Exemple : un dépôt rendu en retard
Le jour du départ : la méthode
- Faire l'état des lieux de sortie avec le locataire, le jour de la remise des clés, et noter la date.
- Relever sa nouvelle adresse et ses coordonnées bancaires.
- Noter dans votre agenda la date limite : un mois ou deux mois plus tard.
- Si des retenues sont nécessaires, demander les devis tout de suite.
- Rendre le solde avant la date limite, avec le détail écrit des retenues.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier loyer et « se rembourser » avec le dépôt ?
Non. Le dépôt ne peut pas être déduit des derniers loyers. Si le locataire ne paie pas, c'est un impayé : vous pouvez le relancer, puis déduire la somme du dépôt au moment de la restitution.
Dois-je avoir fait les travaux pour retenir leur coût ?
Non. Un devis suffit à justifier la retenue : vous n'êtes pas obligé d'attendre la facture. Le montant doit cependant correspondre à une dégradation réelle, constatée en comparant les deux états des lieux, et tenir compte de la vétusté.
Puis-je augmenter le dépôt quand je révise le loyer ?
Non. Le dépôt de garantie ne fait l'objet d'aucune révision pendant le bail, ni lors de son renouvellement. Il reste celui qui figure dans le bail.
Le locataire conteste mes retenues : que se passe-t-il ?
Essayez d'abord de vous entendre en lui montrant vos justificatifs. À défaut, pour un litige jusqu'à 5 000 €, une tentative amiable est obligatoire avant de saisir le juge. Le code de procédure civile cite le conciliateur de justice (gratuit), le médiateur (payant) et la procédure participative. Service-public.gouv.fr admet aussi la commission départementale de conciliation (gratuite), mais le texte ne la nomme pas : le conciliateur de justice reste la voie la plus sûre. En cas de doute, demandez conseil à votre ADIL.
Sources
- Service Public : Dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- Service Public : État des lieux de sortie pour un bail d'habitation
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 et 25-6
- Code de procédure civile, article 750-1 (tentative amiable avant le juge)
Ce guide donne une information générale ; il ne remplace pas le conseil d'un professionnel pour une situation particulière. L'ANIL et les ADIL répondent gratuitement aux questions des propriétaires.