L'essentiel
- La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision, et une seule fois par an.
- Le nouveau loyer se calcule avec deux indices du même trimestre : celui de l'année en cours et celui de l'année précédente.
- Vous avez un an pour demander la révision. Elle ne s'applique qu'à partir de votre demande, jamais en arrière, et une année oubliée est perdue.
- Un logement classé F ou G au diagnostic énergétique ne peut pas voir son loyer révisé.
Ce qu'est l'IRL, et pourquoi il plafonne la hausse
L'indice de référence des loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'Insee. Il suit l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. Il sert à une seule chose pour vous : fixer la hausse maximale du loyer lors de la révision annuelle d'un bail en cours.
La révision n'est pas une négociation. Si le bail la prévoit, vous appliquez la formule, et le résultat est un plafond : vous pouvez demander moins, jamais plus. Elle vaut pour la location vide comme pour la location meublée.
Les derniers indices publiés (France hexagonale)
| Trimestre | IRL | Sur un an | Publié par l'Insee le |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre 2026 | 148,06 | +1,57 % | 15 octobre 2026 |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % | 10 juillet 2026 |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % | 15 avril 2026 |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % | 15 janvier 2026 |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % | 15 octobre 2025 |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % | 11 juillet 2025 |
Vérifier le bail : la clause et le trimestre de référence
Ouvrez le bail et cherchez la clause de révision (dans le modèle officiel, elle figure dans les conditions financières). Sans cette clause, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail : aucune révision n'est possible, même si l'inflation est forte.
La clause indique deux informations utiles :
- la date de révision : le plus souvent la date anniversaire du bail, parfois une autre date convenue (par exemple le 1er janvier) ;
- le trimestre de référence de l'IRL : par exemple « 2e trimestre ». Si le bail n'en indique aucun, on retient le dernier indice publié à la date de signature du bail.
La formule, avec un exemple chiffré
Le calcul est toujours le même : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. On part du loyer hors charges : les charges suivent leurs propres règles (provisions régularisées chaque année, ou forfait). Le résultat est arrondi au centime le plus proche.
Révision au 1er octobre 2026, bail indexé sur le 2e trimestre
De combien augmente un loyer révisé fin 2026 (bail indexé sur le 3e trimestre)
| Loyer actuel hors charges | Nouveau loyer | Hausse par mois | Hausse sur un an |
|---|---|---|---|
| 450,00 € | 457,07 € | +7,07 € | +84,84 € |
| 600,00 € | 609,43 € | +9,43 € | +113,16 € |
| 750,00 € | 761,78 € | +11,78 € | +141,36 € |
| 900,00 € | 914,14 € | +14,14 € | +169,68 € |
| 1 200,00 € | 1 218,85 € | +18,85 € | +226,20 € |
Si le bail comporte un complément de loyer (possible dans les villes où le niveau des loyers est encadré), la révision s'applique au total : loyer de base plus complément.
Outil gratuit · Révision du loyer (IRL)Entrez votre loyer et le trimestre de votre bail : l'outil retrouve les indices et calcule le nouveau loyer.Quand appliquer la hausse : un an, et pas d'effet rétroactif
Depuis la loi ALUR de 2014, la règle est stricte. Vous avez un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester votre volonté de réviser. Passé ce délai, vous êtes réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée.
Et même dans ce délai, la révision ne s'applique qu'à partir de la date de votre demande. Vous ne pouvez pas réclamer la différence pour les mois passés.
Révision d'un bail dont la date anniversaire est le 1er octobre
- 10 juil. 2026L'Insee publie l'IRL du 2e trimestre148,37
- 1er oct. 2026Date de révision prévue au bailDemander dès maintenant : hausse dès octobre
- 1er fév. 2027Demande tardiveHausse à partir de février seulement
- 30 sept. 2027Dernier jour pour demanderAprès, la révision 2026 est perdue
Les années oubliées ne se rattrapent pas
Comme la formule compare toujours l'indice de l'année à celui de l'année précédente, une révision oubliée ne se récupère pas l'année suivante. Le manque à gagner se reporte sur toute la suite du bail.
Ce que coûte une révision oubliée (loyer de 620 €, 2e trimestre)
Logements classés F ou G : loyer gelé
La loi Climat et résilience interdit de réviser le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). En France métropolitaine, l'interdiction vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 ; en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, depuis le 1er juillet 2024. Un bail reconduit après ces dates entre dans la règle : en pratique, presque tous les baux sont aujourd'hui concernés.
Le gel ne vise pas que la révision : lors d'une nouvelle location, le loyer d'un logement F ou G ne peut pas non plus dépasser celui du locataire précédent.
Prévenir le locataire
Aucun formulaire n'est imposé, mais votre demande doit être écrite et datée, car c'est sa date qui fait partir la hausse. Une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un courriel dont vous gardez une trace, conviennent. Indiquez :
Le contenu de la lettre de révision
- 01La clause du bailRappelez que le bail prévoit une révision annuelle et citez le trimestre de référence.
- 02Les deux indicesPar exemple : IRL du 2e trimestre 2026 (148,37) et du 2e trimestre 2025 (146,68).
- 03Le calculAncien loyer, formule et nouveau loyer hors charges, au centime.
- 04La date d'effetLa date de révision du bail si vous écrivez avant, sinon la date de votre demande.
Le locataire n'a pas à donner son accord : si le calcul respecte la clause, la révision s'impose. S'il refuse de payer la différence, la somme manquante devient un impayé, à traiter comme tel (voir que faire face à un loyer impayé).
Questions fréquentes
Puis-je réviser le loyer si le bail ne prévoit rien ?
Non. Sans clause de révision, le loyer reste fixe jusqu'à la fin du bail. Vous pourrez prévoir la clause dans un nouveau bail, avec un autre locataire. Au renouvellement, seule une procédure particulière permet de réévaluer un loyer manifestement sous-évalué.
L'IRL baisse : dois-je baisser le loyer ?
La formule s'applique dans les deux sens : si l'indice de l'année est inférieur à celui de l'année précédente, le résultat est un loyer plus bas. Comme la révision est à votre initiative, vous pouvez aussi ne pas la demander cette année-là.
J'ai oublié de réviser l'an dernier. Puis-je appliquer deux ans d'un coup ?
Non. Passé le délai d'un an, la révision non demandée est perdue. Vous ne pouvez appliquer que la révision de l'année en cours, calculée avec l'indice de cette année et celui de l'année précédente.
La révision s'applique-t-elle aux charges ?
Non, elle porte sur le loyer hors charges. Les provisions sur charges s'ajustent lors de la régularisation annuelle ; un forfait de charges, lorsqu'il est permis (meublé, colocation), peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
Sources
- Service-public.fr : indice de référence des loyers (IRL)
- ANIL : tableau de l'IRL
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1
Ce guide donne une information générale ; il ne remplace pas le conseil d'un professionnel pour une situation particulière. L'ANIL et les ADIL répondent gratuitement aux questions des propriétaires.