Simulateur de plus-value immobilière : ce que vous rapporte la vente
Vous vendez un logement qui n'est pas votre résidence principale ? Le simulateur calcule l'impôt sur la plus-value, avec les abattements selon les années de détention, et ce qui vous reste une fois tout payé.
L'achat
Celui de l'acte, hors frais de notaire.
Vide = forfait de 7,5 % du prix, souvent plus avantageux.
Avec factures d'entreprises, et seulement ceux que vous n'avez pas déjà déduits de vos revenus fonciers. Vide = forfait de 15 % du prix si vous avez le bien depuis plus de 5 ans.
La vente
Diagnostics, commission d'agence si vous la payez.
Facultatif : pour savoir ce qui vous reste en poche.
Ce que la vente vous rapporte
Indiquez les dates et les prix d'achat et de vente.
Gratuit, sans inscription. Rien de ce que vous saisissez n'est enregistré chez nous.
Comment se calcule la plus-value
Plus-value = prix de vente, moins les frais de vente à votre charge, moins le prix d'achat corrigé. Le prix d'achat corrigé ajoute au prix de l'acte les frais d'achat (frais de notaire réels, ou un forfait de 7,5 % du prix) et les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de construction (réels avec factures, ou un forfait de 15 % du prix si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans).
Les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois. Les simples travaux d'entretien ne comptent pas.
Les abattements selon la durée de détention
La plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Chacun a son propre abattement, qui grandit avec les années pleines de détention.
Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Après 22 ans, plus d'impôt. Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e. Après 30 ans, la plus-value est entièrement exonérée.
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche. Elle se calcule pour chaque vendeur, sur sa part.
Le cas de la location meublée
Si vous avez loué en meublé au régime réel, en déduisant l'amortissement du logement, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 : ils viennent diminuer le prix d'achat retenu. Certaines résidences de services (étudiants, seniors, établissements pour personnes âgées) en sont dispensées.
Qui paie, et quand
Le notaire calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le verse à l'administration le jour de la vente. Il vous reste une seule chose à faire : reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus du printemps suivant. Le simulateur vous donne une estimation pour préparer la vente ; le notaire vous donnera le montant exact.
Et si tout cela se faisait seul ?
CESLOC suit vos loyers, prépare les quittances, relance les retards et calcule la révision à votre place. Fait pour les bailleurs particuliers.
Commencer gratuitementGratuit pour un logement, sans carte bancaire.
Questions fréquentes
Ma résidence principale est-elle concernée ?
Non. La vente de votre résidence principale est exonérée, quelle que soit la durée de détention. Le simulateur concerne les logements loués, les résidences secondaires et les terrains à bâtir.
Existe-t-il d'autres exonérations ?
Oui, notamment : une vente de 15 000 € ou moins, et la première vente d'un logement autre que la résidence principale si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les 4 années précédentes et que vous réinvestissez le prix dans son achat sous 24 mois (dans la limite du montant réinvesti). Votre notaire vérifie si vous y avez droit.
Faut-il prendre les frais réels ou les forfaits ?
Le plus avantageux des deux. Le forfait de 7,5 % est souvent supérieur aux frais de notaire réels de l'ancien. Pour les travaux, le forfait de 15 % ne demande aucun justificatif, mais seulement après 5 ans de détention.